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市北高新2019年半年度董事会经营评述

发布时间:2019-08-27 18:12    来源媒体:同花顺

市北高新(600604)(600604)2019年半年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况的讨论与分析

2019年,是新中国成立70周年,是深入贯彻党的十九大精神的重要一年,是全面建成小康社会的关键之年。2019年上半年,公司围绕围绕"打造中国大数据产业之都,创建中国创新型产业社区"的发展目标,聚焦静安全球服务商计划和数智经济高科技产业,报告期内公司综合实力和品牌影响力进一步提升。但由于受到公司以面向大客户销售为主的产业载体经营模式的影响,造成了公司半年度经营业绩出现了一定的波动。公司在报告期内主营业务收入为20,336.71万元,同比减少27.01%,归属于上市公司股东的净利润为557.50万元,同比减少88.86%。

1、注重城市更新,打造高品质产业载体。

报告期内,公司立足高质量推动城市更新这一出发点,积极打造"科创市北、智慧产业、智能建筑"等标志性建筑,把市北高新园区建设成"建筑可以阅读、街区适合漫步、城市始终有温度"的中国创新型产业社区的示范区,着力加快产城深度融合。2019年上半年,公司及控股子公司竣工项目1个,在建工程2个,总建筑量达44.21万平方米。此外,公司在东部园区正着力精心打造的"静安市北国际科创社区",目前已完成项目的整体规划,预计年内开工建设,该项目将成为市北高新园区乃至静安区重要的展示中心、文化中心和会展中心。

2、持续优化营商环境,产业载体运营模式进一步向租赁倾斜。

报告期内,公司围绕园区主导产业和战略性新兴产业,加大产业招商、战略招商、精准招商的力度,强化产业主导思维,重点聚焦大数据和人工智能企业,力争引入具有行业标杆意义的大项目、培育具有国际竞争力的总部型、领军型、科技型企业。今年1-6月,园区新引进企业126家,其中包括大数据企业50家,呈现了快速增长的态势。报告期内,为实现臻稀地段的资源高效利用与溢出价值,公司进一步加大产业载体租赁力度,租赁业务保持稳定增长。截至报告期末,公司及控股子公司产业载体租赁面积为30.77万平方米,同比增长12.09%,产业载体租赁收入为1.80亿元,同比增长11.03%。

3、产业投资着重布局,构建"基地+基金"、"融资+孵化"产业投资孵化新模式。

报告期内,公司开始全面推进落实"基地+基金""融资+孵化"的创新运营模式,通过与国内外知名投资机构和产业集团进行深度合作,组建并运营市场化的产业投资基金。报告期内,公司进一步加大产业投资力度,与上海熠美股权投资管理合伙企业(有限合伙)联合发起设立大数据产业基金,产业基金将以大数据产业链为导向,加入资本驱动、汇聚行业龙头企业,充分发挥公司产业投资的区位优势和产业基础。与此同时,公司在报告期内也启动了"助力科创引培计划",与知名券商、律所、会所及投资机构组成引培联盟,帮助与园区内优秀科技企业结对,帮助企业解决政策配套、投融资服务、资源整合、业务对接等企业发展中的实际问题。在产业孵化方面,聚能湾国家级孵化器构建起"苗圃+孵化+加速器"覆盖企业全生命周期的孵化体系,截至2019年6月累计孵化科技苗圃项目277项,孵化企业达300户,加速器企业达54户,毕业企业62户。

今年4月,聚能湾顺利通过了人社部全国创业孵化示范基地的复评,同时聚能湾还获评到科技部国家级科技企业孵化器、工信部国家级中小企业公共服务平台。6月,为进一步理顺公司业务板块,打造具备市北产业特色的科技孵化培育板块,聚能湾从原来上市公司的全资孙公司正式升格为全资子公司,未来将作为上市公司最为重要的战略业务板块进行重点打造。

4、注重产业协同,持续提升大数据品牌知名度和影响力。

品牌是一个企业核心竞争力的重要标志,市北高新的品牌定位就是要打造"中国大数据产业之都"。按照静安"一轴三带"发展战略,公司运营的市北高新园区制订了《推动园区高质量发展三年行动计划(2018-2020年)》,力争在三年内基本建成"大数据资源充分汇聚、大数据产业高度集聚、大数据基础设施国际领先、大数据人才更加汇聚、大数据创新应用先行先试、大数据标准制订全国引领,具有区域(长三角)影响力的大数据产业集聚地"。同时公司也通过电视媒体、广播宣传、专题会议、主题活动等手段多维度、立体化、全方位地提升公司及园区品牌知名度、行业影响力、社会美誉度。二、可能面对的风险

1、宏观经济政策风险

目前,公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模大,属于资本密集型行业,对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政策变动,政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控,则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务,也可能增加公司获取土地储备的难度与成本,进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。为此,公司将密切关注宏观经济和国家政策走势,努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向,积极主动地调整经营计划,提升公司整体竞争能力。

2、产业地产竞争风险 在大数据与人工智能产业领域,全市各区强势加入竞争,导致市北高新园区以往发展云计算和大数据产业"一枝独秀"的先发优势已经不复存在。从《上海市产业地图》来看,浦东、徐汇、闵行等区域成为人工智能产业布局的核心区域。张江人工智能岛、徐汇西岸、普陀桃浦中以创新园、闵行马桥人工智能创新试验区将作为上海发展人工智能的核心区域,重点聚焦5G技术应用、数据场景应用、公共数据开放、机器学习算法等。公司需要有效应对市场变化,抓牢先发优势,围绕大数据和人工智能产业链布局价值链和资金链,获得产业链整体利益的最优化。

3、项目开发的风险 虽然公司在多年的园区开发和建设过程中,积累了丰富的园区开发经验,通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需产业载体,在完善产业载体运营的过程中,建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等特点,同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管,在经营中若不能及时应对和解决上述问题,可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。

为此,公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况,对开发项目作出科学合理的分析与策划,更加注重提升项目质量、控制投资风险,并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理,不断提升公司的风险管控能力。

4、租赁业务经营风险

园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要,公司对产业载体整体运营模式从以销售为主转向租售并举。在租赁模式下,园区物业的所有权并未发生转移,未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此外,若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况,可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此,公司将深入调研,找准租赁市场定位,建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统,同时强化合同制定和审核流程,进一步提升招商蓄客能力,以保证租赁业务收益的长期稳定性。

5、产业投资风险 随着市北高新园区内产业集聚效应的增强,园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业,为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索"基地+基金"、"融资+孵化"的创新运营模式,进一步加大产业孵化和产业投资的力度,为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累了较成熟的经验,但在产业投资上仍处在早期阶段,并且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期,公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险,进而导致投资收益的不确定性。为此,公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时,不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度,强化对投资项目进行"投前-投中-投后"的全程化地监督和管理,确保产业投资的安全和效益。三、报告期内核心竞争力分析

作为国家级转型升级示范区,公司主要经营的市北高新园区是静安区"中环两翼产城融合集聚带"的重要组成部分,肩负着打响"上海制造"品牌、打造"上海名园"的重要使命,是静安区对接上海"全球科创中心""全球卓越城市"的核心承载区。历经多年发展,公司积极打造"产业地产运营+产业投资运营+增值服务运营+品牌输出运营"的多元化发展模式,重点聚焦核心业务的整体提升、加快促进多元业务的互联互补,不断提高市场竞争力,创造新的盈利增长点,为股东创造价值。

1、精品化的产业载体,拥有可持续发展的物理空间优势。

公司立足高质量推动城市更新、承载未来大数据产业发展这一出发点,在静安区打造了一批具有区域影响力的产业载体。公司坚持高质量、高水平设计,积极打造"科创市北、智慧产业、智能建筑"的产业载体,包括已经建成的市北云立方、市北智汇园、市北壹中心等项目,以及在建的市北西岸壹号、市北聚能湾创新社区等项目,特别是以产城融合为导向,高标准高规格精心打造"静安市北国际科创社区"项目,将实现产业生活与城市空间一体化融合发展,力争成为上海北部地区新地标。

2、大数据产业发展的集中度及区域经济的贡献度正在持续释放的产业优势。 作为上海中心城区唯一的国家级高新技术产业开发区和上海市唯一的大数据和云计算产业基地,市北高新园区拥有注册企业2800余家,其中纳税企业超过1600家、跨国公司地区总部19家、具有总部特征的龙头企业50余家、大数据企业240家。作为园区重点聚焦大数据与人工智能产业,首先是大数据企业集聚度"高"。园区集聚的大数据企业既有浪潮集团、上海信投等行业龙头企业,也有小鹏汽车、洋码头等备受资本市场关注的独角兽企业,以龙头企业资源开放共享,推动产业链上下游企业的协同创新。其次是园区大数据资源要素"全"。园区汇集了上海市政府大数据中心、上海数据交易中心、亚马逊AWS联合创新中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、复旦大数据试验场等国际国内重要创新资源平台,按照上海市大数据发展"五位一体"的规划布局,构建起了"交易机构+产业基金+创新基地+发展联盟+研究中心"的产业生态圈。第三是园区大数据应用场景"广"。园区首创了"数据智能产业链图谱",建设了"市北高新企业AI体验馆",集中展示了"数据采集、数据分析、数据应用、数据服务"全产业链的技术成果,数据应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。第四是园区大数据创业氛围"活"。自2016年以来,园区参与组织的静安国际大数据论坛、上海开放数据SODA大赛等已经成为大数据领域的知名品牌活动。

3、全面推进落实"基地+基金""融资+孵化"的创新运营模式,充分发挥园区产业投资的服务优势。

公司通过与国内外知名投资机构和产业集团进行深度合作,组建并运营市场化的产业投资基金。同时,公司启动了市北高新版的"助力科创企业引培计划",与知名券商、律所、会所及投资机构深度合作,通过构建产业创新生态链和金融全方位服务链,充分发挥资本的聚拢效应,支持鼓励创新成果转化,重点支持一批符合"四新产业"特征、创新能力强、成长速度快、敢于颠覆善于跨越的科技创新企业。在产业孵化方面,依托"一核多元"的产业布局,与亚马逊AWS联合创新中心等知名孵化机构进行深度合作,联合聚能湾国家级孵化器、静安大数据加速器以及将于2020年落成的聚能湾创新社区项目,不断扩充产业孵化的空间资源和服务资源,继续以"创业企业时间合伙人"的身份,构建全生命周期的孵化投资体系。

4、整合公共平台资源、完善企业服务平台体系,构建7*24小时的工作生活圈的生活优势。

围绕入驻企业的经营发展需求,市北高新园区通过对接政企通服务资源,搭建"遇见市北APP"服务平台,优化企业平台服务资源,提升园区生态环境,建立智慧园区综合管理中心,创建上海市绿色生态示范城区,探索"全覆盖、智能化、成体系"的智慧园区运营模式。公司同时统筹规划各类功能要素、产业要素,形成生产、生活、生态的良性互动,打造15分钟的工作生活圈,实现产业生活与城市空间的一体化融合发展,满足园区职工对美好生活的向往。

5、专业化、精品化、品牌化的产业园区运营管理优势。

作为竞争类上市企业,公司立足自身发展,聚焦主业、管控有序,始终坚持市场化、专业化、国际化运作。经过27年发展,公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面已具备了丰富的经验,建立了一套符合企业运作的园区管理机制。园区先后获得"国家级生态工业示范园区""国家新型工业化产业示范基地""国家高技术产业基地""长江经济带国家级转型升级示范区"等国家级荣誉10余项;获得"上海市大数据产业基地""上海市战略性新兴产业示范基地""上海市四新经济创新基地""上海市生产性服务业功能区""上海市知识产权示范园区""上海名牌"等市级荣誉50余项。公司已形成了具有"市北特色"的产业园区综合运营模式,并进一步做大、做强、做优、做响"市北"品牌。

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