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市北高新2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-27 16:57    来源:同花顺

市北高新(600604)(600604)2020年2020-06-30董事会经营评述内容如下:

一、经营情况的讨论与分析

2020年上半年,受新冠疫情和地缘政治纷争的共同作用下,传统实体行业、线下服务业、旅游交通等行业受影响较大,产业地产和产业园区受实体经济影响,楼宇去化率和租赁价格承压严重。面对这史无前例的宏观环境,公司始终坚守国有企业的使命和职责,坚定站在防疫情保发展的最前线。公司一方面抓好园区疫情防控工作,一方面通过租金减免和各种扶商助商措施,尽力帮助园区企业度过难关,尽早复工复产。同时,公司紧紧围绕年初制定的各项工作目标,主动作为、积极拓展,公司各项工作均稳步推进,报告期内,公司主营业务收入为82,912.67万元,归属于上市公司股东的净利润为9,553.03万元,相比去年同期均实现了较快增长。

1、聚焦高品质产业载体开发,在疫情影响下公司产业载体销售和租赁实现逆势增长。

2020年上半年,公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务区域经济发展的主体责任,对受疫情影响的园区入驻中小企业实施部分租金减免措施,切实减轻了园区中小企业负担,帮助园区中小企业坚定信心、持续经营和发展。同时,公司积极拓展产业载体的销售和租赁工作,在上海商办楼宇市场整体低迷的情况下,呈现出快速增长的发展态势。报告期内,公司及控股子公司实现产业载体租赁面积35.07万平方米,同比增长13.99%,租赁收入20,840.52万元,同比增长15.79%;完成产业载体销售面积16,282.96万平方米,实现销售收入59,753.98万元。

报告期内,公司遵循“科创市北、智慧产业、智能建筑”的载体建设理念,聚焦产城融合内涵实质,针对市北高新园区内存量土地现状进行统一规划、成片开发。目前,公司及控股子公司在建工程3个,总建筑面积达50.51万平方米。公司所运营的已建成产业载体项目皆运转平稳。市北-壹中心作为公司进行产业化招商的第一个试点项目,根据项目“总部经济”的产业定位,已成功集聚了诸如中国通号、珍岛信息、德迅、上海信投、宣伟等众多国内外知名龙头企业入驻。

与此同时,公司一批定制化产业载体项目正在加紧建设中。2020年2月,公司全资子公司欣云投资与公司控股股东市北集团联合竞得了“静安区市北高新技术服务业园区N070501单元22-02地块”国有建设用地使用权,园区倾力打造的“静安市北国际科创社区”项目,取得最后一块拼图;2020年4月,“静安市北国际科创社区”的21-02地块开工仪式隆重举行,标志着该项目已进入全面开工阶段,一座未来升级版的科创新城正朝我们阔步而来;2020年6月,市北-区块链生态谷项目正式发布,“1+3+N”(一个平台、三个中心、N家企业)区块链创新产业(300832)生态呼之欲出;同时,市北-聚能湾创新社区项目即将在2020年底竣工,将作为聚能湾国家级孵化器的扩容空间,承载更多优秀的“数智产业”创新创业项目。

2、构筑“培育+投资”产业投资体系,推动“地产+投资”双轮驱动再转型。

报告期内,公司在继续实施“地产+投资”双轮驱动战略的同时,继续深化“培育+投资”创新运营模式。针对当下疫情特殊情况,公司持续推动面向广大科技创新企业的“助力科创企业引培计划”,推出了“市北高新助力科创引培计划”线上高管训练营,为市北高新园区重点科创企业的高管提供法律、金融、经营、财务等全方位的培训服务,进一步探索赋能科创、赋能数智的企业培育新模式。报告期内,公司进一步加大“直投+基金”产业投资力度,6月,公司直接参与中译语通科技股份有限公司增资扩股事项,以人民币5,000万元的金额认购中译语通新增股份6,157,635股,占其股份比例为1.478%;7月,公司参与上海腾瑞制药有限公司增资事项,以人民币2,000万元的价格认购腾瑞制药新增注册资本180.3983万元,占其股份比例为0.8966%。8月,公司对参与设立的市北高新大数据产业投资基金(暂定名,以下简称“基金”)第一期基金追加认购份额人民币5,000万元。报告期内,公司进一步明确了投资业务的战略定位,探索构建产业招商、产业培育和产业投资有机融合的创新体系,努力将投资业务打造为市北高新的重要特色品牌。

在产业孵化方面,公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾创新创业平台已构建起了“苗圃+孵化+加速器”覆盖企业全生命周期的孵化体系,截至报告期末,累计孵化苗圃项目305项,孵化企业310余户,目前在孵企业110户,加速器企业达61户。聚能湾通过承办“SODA上海市开放数据创新应用大赛”,对孵化链上下游进行扩展延伸,并为参赛团队专设了“SODASPACE”创新空间,更多优秀项目将在聚能湾生根发芽。而聚能湾创新社区产业载体项目在年底竣工后,将为聚能湾带来更为充足的空间服务资源。

3、打造数据智能产业的生态系统,以大数据产业高集聚度持续助推品牌、服务再升级。

报告期内,公司按照上海市大数据“创新基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”五位一体的产业规划布局,着重围绕园区大数据产业和园区大数据龙头企业打造产业生态活力,通过对园区“数据采集、数据分析、数据应用”的全产业链布局,进一步夯实数据智能产业链图谱。2020年4月,在实现疫情防控工作力度不变的情况下,园区举办在线直播“数智市北、链接未来――产业空间项目云上推介会”。推介会聚焦市北大数据产业集群特色以及优质经济密度,探讨在线经济如何提升园区线上平台功能,探索存量低效土地再开发再利用的创新实践,做优产业新空间的集聚效应。2020年6月,园区揭牌成立了上海首个区块链特色产业园区。通过“大数据+区块链”的技术赋能,吸引了华为技术有限公司、中信信息发展(300469)股份有限公司以及上海计算机软件技术开发中心等行业龙头企业,共同打造华为上海区块链生态创新中心、中信信息区块链技术研究中心以及上海科学院区块链技术研究所,形成“1+3+N”的产业创新生态。报告期内,公司引进合合信息、珍岛信息、中译语通、上海信投等多家大数据企业。目前园区已集聚数据智能类企业330余家,占上海全市大数据企业总数近1/3。伴随着数智经济的快速发展,市北高新园区将继续围绕数智经济产业领域,全力增强全资源配置功能、科技创新策源功能、高端产业引领功能和开放枢纽门户功能,加速产业迭代、实现动能转换,推动上海实现数字经济崛起,持续释放大数据产业在市北高新园区的集中度及对区域经济的贡献度。

作为数据智能产业生态体系的基础,公司围绕产业服务集成,坚持“以人为本”内涵,分别从产业侧与服务侧入手,与园区合力打造了市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系。

企业服务体系由人才服务、产业服务、综合服务平台相互融合构成。其中,人才服务平台下设了市北大数据创新学院,专门开设大数据加工、架构、分析三大课程,为各类相关行业人士提供专业度较高的培训服务;产业服务包含了公司的“培育+投资”产业投资体系、聚能湾“苗圃+孵化+加速器”全生命周期的孵化体系、“助力科创引培联盟”、“上海大数据联盟”、“区块链生态谷创新服务联盟”等众多支撑机构,为企业发展提供全方位的专业服务;综合服务由园区政企通服务中心提供全面支持,为企业提供信息查阅、人社咨询、智慧办税、法律援助、展示交流等综合服务。生活配套服务体系则由商务、党建、文创、居住等服务子系统构成,构建起从高端商务、餐饮到党建文化、文创活动等一系列的配套保障。二、可能面对的风险

1、宏观经济政策风险

园区开发是地产开发的一种,属于资本密集型行业,对于信贷等融资工具有较强的依赖性。

鉴于随着经济压力下行,国家宏观经济政策变动可能性愈发增大,可能对公司所从事的园区开发投资、建设、运营和管理业务产生一定影响。政府所采取的财政及货币政策将直接影响公司通过信贷等工具融资的难度,从而滞缓公司项目建设进度。另外园区产业载体招商及产业投资业务,通常来说与当年度经济发展水平、通胀水平、流动性供给、利率变化等因素具有较强相关性。因此,公司将密切关注宏观经济和国家政策走势,努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向,积极主动地调整经营计划,提升公司整体竞争能力。

2、产业地产竞争风险

随着上海“3+5+X”重点区域规划及《上海市产业地图》的出炉,不少体量大、规格高、潜力深的重点产业园区应产业转型要求,开始涉猎大数据、云计算及人工智能产业,这将使园区在相关产业方面面临强有力的竞争,根据《上海市产业地图》提供的产业布局显示,在大数据领域,杨浦、浦东、徐汇、闵行等区域或将对市北高新形成持续性竞争压力,“一超多强”格局即将被打破。在人工智能领域,覆盖上海八个城区的“人”字型格局初显,闵行马桥、临港新片区、紫竹高新区等重点产业园区将以AI为核心驱动,以5G为创新引领,围绕智能硬件、智能安防、智能医疗、智能制造、智能芯片设计等细分行业开展激烈角逐。公司需要有效应对市场变化,抓牢先发优势,围绕大数据和人工智能产业链布局价值链和资金链,获得产业链整体利益的最优化。

3、项目开发的风险

产业园区产业载体及其相关的配套设施项目开发普遍具有开发周期长、投入资金量大等特点,诸多因素将致使经营过程中始终面临一定的不确定性。虽然公司在多年的园区开发和建设过程中,积累了丰富的园区开发经验,且建立起一套完善的开发流程和开发标准,但在经营中仍然有不少瓶颈。为此,公司将综合分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况,对开发项目作出科学合理的分析与策划,更加注重提升项目质量、控制投资风险,并强化对项目开发过程的风险管控和动态管理,不断提升公司的风险管控能力。

4、租赁业务经营风险

园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以及长期发展需要,公司对产业载体整体运营模式从以销售为主转向租售并举。在租赁模式的经营下,园区物业的所有权并未发生转移,未来租赁市场的整体波动、上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生一定影响。此外,若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况,可能会在一定时间内对公司的业绩产生一定影响。为此,公司将深入调研,找准租赁市场定位,建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统,同时强化合同制定和审核流程,以保证租赁业务收益的长期稳定性。

5、产业投资风险

随着市北高新园区内产业集聚效应的增强,园区内陆续涌现出一批具有良好发展潜力的优质企业,为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索“基金+基地”、“培育+投资”的创新业务模式,进一步加大产业孵化和产业投资的力度,为公司的可持续发展创造新的利润增长点。公司目前在产业投资领域仍处在早期发展阶段,且产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期,使得目前公司投资业务收益存在一定的不稳定性。为此,公司将在依托市北高新园区的产业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时,不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度,强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化监督管理,有效确保产业投资的安全和效益。三、报告期内核心竞争力分析

2020年,既是“十三五”的收官之年,也是“十四五”的筹备之年。公司全力克服疫情、整体经济环境下行等不利影响,在全面做好疫情防控及复工复产各项工作的基础上,紧紧围绕年初确定的各项发展目标,积极贯彻静安区委、区政府“一轴三带”发展战略布局,以面向未来、链接全球的主动姿态,朝着“打造中国大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”的美好愿景继续前行。

1、定制化、定向化的高端产业载体综合开发能力

近年来,公司立足“数智产业”内向集聚与外向辐射的发展需求,在静安区打造了一批各具特征、高质量的产业载体。公司长期坚持“科创市北、智慧产业、智能建筑”的产业地产开发理念,陆续开发建设了市北总部经济园、市北-新中新、市北-云立方、市北-智汇园、市北-壹中心等一批优质项目。目前在开发中的项目包括静安市北国际科创社区、市北-区块链生态谷及市北-聚能湾创新社区,这批项目将根据自身产业定位,结合产业未来发展特点及产业融合趋势,在载体空间构建、商业配套模式、绿色循环办公等方面形成独具市北特色的差异化竞争优势,并同周边区域功能性重塑的节奏形成共振,塑造产城融合导向的载体开发新趋势。

2、均衡化、均质化的大数据产业集聚经济带动能力

公司多年来躬耕于生产性服务行业,深谙其中的发展规律,并在此过程中逐步完成了“产业+服务+政策+载体+配套”的深度融合。通过结合自身优势和特色,公司经营下的市北高新园区已经形成了以总部经济为主导,以大数据、云计算、人工智能为特征的新一代信息技术服务业的产业发展格局。作为上海市首个大数据产业基地和唯一的云计算产业基地,市北高新园区内目前有注册企业2800余家,其中纳税企业超过1700家、跨国公司地区总部21家、具有总部特征的龙头企业60余家、大数据企业330余家。近年来,得益于优质资本的原始积累,园区大数据产业集聚不断走向新的高度,产业生态不断获得新的扩张,产业应用不断迎来新的变革,产业氛围不断凝结新的成果。在产业集聚方面,包括浪潮云、上海信投、宝尊电商、鹏博士(600804)、洋码头等在内的知名大数据龙头企业均已入驻园区,带动产业链上下游同频共振、协同创新。在产业生态方面,按照市委大数据产业“五位一体”的顶层设计规划,园区先后引入了上海市大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易技术国家工程实验室、复旦大数据试验场等重要资源平台,构建起“交易机构+产业基金+创新基地+发展联盟+研究中心”的产业生态圈。在产业应用方面,园区首创了“数据智能产业链图谱”,建设了“市北高新企业AI体验馆”,集中展示“数据采集、数据分析、数据应用、数据服务”全产业链的技术成果,应用场景覆盖政务、金融、健康、交通、教育等十多个行业领域。在产业氛围方面,园区坚持参与世界人工智能大赛,组织静安国际大数据论坛、上海开放数据SODA大赛等论坛、大赛活动,“市北大数据”品牌热度不断跃升。

3、“基地+基金”、“培育+投资”体系化的产业投资能力

多年来,公司在产业投资上始终坚持“地产+投资”双轮驱动运营模式,在企业投资及加速孵化方面独辟蹊径。一方面,公司持续推动面向广大科技创新企业的“助力科创企业引培计划”,发展并壮大“引培联盟”成员名单,与知名券商、律所、会所及投资机构深度合作,为有需要的企业提供各类法律、金融、经营、财务等方面的咨询服务。另一方面,公司以聚能湾国家级孵化器为核心,联合亚马逊AWS联合创新中心、中航联创创新中心、静安大数据加速器众多等知名孵化机构,围绕“苗圃+孵化器+加速器”的全生命周期大数据孵化体系构建完善的产业链孵化模式,同时还以上海开放数据SODA大赛为重要抓手,设立“SODASPACE”创新空间,积极引入优秀项目并提供相应资金及场地支持,从零开始陪伴他们成长壮大,成为初创科创企业的“时间合伙人”。

4、全面性、系统性的功能平台企业服务能力

公司运营的市北高新园区始终坚持探索园区综合管理服务的创新模式。在市、区两级政府的大力支持与引导下,园区遵循“以人为本”发展理念,成功构建起包含人才服务、产业服务、企业服务、商务服务等在内的创新服务体系。在此基础上,园区通过全力优化营商环境,强化生态园区建设,创建线上线下互补结合的服务机制等措施,已在园区范围内初步形成了智慧园区综合管理体系,打破了产业园区与城市空间之间的固有壁垒,全面缔造了“生产、生活、生态”三者有效联结的良好局面。

5、专业化、精品化的产业园区综合运营能力

多年来,公司在产业园区专业化、精品化、品牌化运营方面积累了宝贵的成功经验,建立了在园区开发建设、招商引资、企业服务和产业投资等领域的专业、高效运营团队,并随时根据业务发展需要,持续补充和优化专业人才队伍,为经营发展提供了坚强保障,公司已经形成了具有“市北品牌”的产业园区综合运营模式,一个可复制性强、可塑造性强的“市北模式”已初现雏形。公司运营的市北高新园区,先后荣膺三大产业基地荣誉称号、十余项国家级荣誉及五十余项市级荣誉。